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李嘉诚上海囤地记:“囤”了七年 价格增长28倍

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2020-01-17来源:观点地产网

  按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元(约合248亿元)计,仅真如项目年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。

  观点地产网 1月10日,在长江集团的周年晚会上,李嘉诚罕见地公开露面,这距离其上次在公众面前出现已过了四个月。

  在媒体问到“是否重返内地”时,李嘉诚笑而不答,长子李泽钜则回应称,从来没有说过要离开,怎么会说重返呢?

  一星期后,长实似乎用行动进行了一次“反击”。

  1月15日消息,长江实业集团有限彩金发布论坛拟收购上海真如项目“高·尚领域”剩余40%权益,对此,长实方面回应称彩金发布论坛有兴趣作出研究,且事实上彩金发布论坛有优先购买权。

  上述表态与过往市场的刻板印象有所出入,实际上去年6月长实便就大连西岗山黑嘴子项目与融创签约,交易价据传约40亿元。

  但对于长实来说,开发周期长达十余年的真如项目意义不言而喻,从2006年联合和润集团以22亿元底价拿地,2013年才入市,再到2019年6月首次推出住宅产品“领寓”。这期间,“囤地”、停工、延期开发,再到出售传言,各种言论总是穿插其中,长实却始终未松口。

  对于最新的增持消息,业内认为“真如项目销售不错,要买剩下的股权也正常”。1月3日,长实集团公布了“高·尚领域”去年全年销售成绩,其中“领寓”开盘半年以来销售金额达73亿人民币,位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

  按长实此前披露过去十年在内地物业销售收入平均280亿港元(约合248亿元)计,仅真如“领寓”部分年贡献便达30%。李氏家族似乎并不想放弃这只“现金奶牛”。

  
28倍囤地记

  这个名为“高·尚领域”的项目历来争议颇多。

  2006年,上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块A3-A6地块,以22亿元底价花落长江实业,折合楼板价3027元/平方米,这是长实在内地最大投资的综合体项目。

  但随后,该地块却迟迟没有动工,直到在闲置土地“两年大限”到期之际,于2009年4月,长实才举行了开工仪式。按照仪式上李泽钜的说法,整个项目预计于2018年完工,即整个项目建成至少还需要9年时间。

  彼时的规划显示,真如项目地下、地上总建筑面积达114万平方米,其中包括14.4万平方米的住宅、22.3万平方米的公寓式办公楼、24万平方米的甲级办公楼、21.4万平方米的商业、两栋星级酒店、会所和停车库配套及大量公共绿化建设。

  开工仪式并没有加快项目进程,于2011年,媒体实地探访称该地块仍处于打桩阶段,按项目周边地块价计算,项目溢价率已达300%。对此,长实方面则回应称,项目面积达到几百万平方米,开工过程复杂,并称实际上日日都有打桩机在运作。

  关于长实“囤地”行为的言论开始甚嚣尘上。

  大多观点都认为,这是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——第一个进入区域开发,最后一个开盘这种操作模式的逻辑,即是较早拿地,缓慢分期开发,坐等周边配套成熟、土地升值,稳赚土地溢价,坐享渔翁之利

  事实上,李嘉诚在内地的三四十个项目中,基本上开发周期都很漫长,少则三五年,多则二十年有余,如1993年长实集团拿下的北京誉天下别墅项目,直到2018年才全部开发完,跨越时间长达25年。

  此外,也有一些看法认为是客观原因导致项目进程拖慢,尤其是该项目地下跟轨交11号线对接,使得地下三层的工程量与难度较大;加之政府承诺的配套并没有打造起来,如脏乱的铜川路水产市场迟迟没有搬走,更别说变身为步行商业街。

  有业内则表示,客观原因固然也有,但是主观控制开发节奏才是主因

  值得一提的是,这种“囤地”“捂地”的行为并不是长实独有的,新鸿基、九龙仓、新世界等等都有类似开发行为,在港资们看来,高周转、获取流动资金并不是他们追求的,高利润才是更加核心的。

  “囤”了七年后,2013年,“高·尚领域”首次推出行政公馆“柏韦”700个单位,并于当年6月下旬售罄,收金26亿元。而后在2016年,续推400个行政单位并很快售罄,然后又加推了160个单位,这一年合共实现销售33亿元。

  2019年5月,在开盘前夕,外媒报道称,长实有计划出售上海真如项目权益,项目总估值约200亿元。不过,长实很快回应称,彩金发布论坛经常有收到不同的出价建议,但有建议不代表彩金发布论坛接受及会出售项目。

  同年6月,“高·尚领域”终于首推住宅项目“领寓”。截至全年,“领寓”销售843套,总销售金额约73亿人民币,位列上海住宅总销售套数及金额排名前三甲。

  长江实业地产投资有限彩金发布论坛董事郭子威近期在活动上还表示,“领寓”预计将于年后继续加推,提供合共逾348套精装修单位,按计划将分批依次推售。

  结合前几次的推售来看,截至目前长实总共在“高·尚领域”回笼资金132亿。

  回过头来,或许可以给项目溢价算一笔账。就上海中原向观点地产新媒体提供的数据显示,该住宅项目平均售价为87555元/平方米,较13年前3027元/平方米的拿地价格增长了近28倍。

  28倍的差额,长实这场“时间换空间”的游戏再次赢得了胜利。

  
长实、中海争夺

  即便春风得意,李嘉诚在真如板块并不是“一家独大”,它也迎来了对手。

  真如板块的发展由来已久,根据2001年国务院批复的《上海市城市总体规划》,普陀真如城市副中心是继徐家汇、花木、江湾五角场之后上海的第四个城市副中心,是上海实施“四个中心”建设和国际化大都市战略的重点规划建设区域。

  按照政府的规划,真如未来将要被打造为重点发展各类专业性生产服务产业、以现代服务业为中心、承担未来城市级CBD功能的城市副中心。

  但相比于其他三个副中心,真如几乎是一个完全未开发之地,政府也有意引进大型房企来助推板块发展。据悉,早在真如城市副中心2002年规划之初,普陀区政府就已与李嘉诚旗下长实系接洽,希望可以进驻。

  在2006年长实进驻后的几年里,该板块仍旧发展较为缓慢。直到2009年年底,经过真如、贯穿嘉定、普陀、长宁三个行政区域的地铁11号线通车运营后,才逐渐有绿地、星浩资本等房企进驻。

  其中,绿地于2009年12月以14.17亿元摘得真如城市副中心B1、B2南块,楼面价9000元/平方米,溢价19%,与长实项目地块呈对角状态;2012年2月,星浩资本以17亿元底价竞得真如城市副中心A1、A2地块,楼面价7402元/平方米。

  不同于长实真如项目,上述两项目地块开发周期均较短、体量较小,且目前两项目都已短期内售完。

  如今真正的竞争对手,则是2018年才踏入真如板块的中海。在2018年10月11日,被称为上海中心城区最复杂“城中村”的红旗村迎来了新主人中海联合体。

  彼时,上海推出F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地块,四幅地块均坐落普陀真如副中心核心位置,确切而言是属于红旗村。最终,四地块由中海联合体以底价93.99亿元摘得,楼板价达4.12万元/平方米。

  不到一年,中海将项目命名为“臻如府”并迅速推向市场,入市的时间正好在长实“高·尚领域”住宅项目推出的后两月。2019年8月26日,中海臻如府开启认筹,共推出352套房源,均价9.5万元/平方米,最低单价8.3万元/平方米。

  也正是长实与中海这两个项目,给真如板块打了一剂“鸡血”。

  观点地产新媒体了解,自2018年中骏天悦售完,真如板块一直缺乏住宅项目供给,直到去年下半年高·尚领域、中海臻如府接连推盘入市,才给板块带来了新的住宅供应。

  对比两项目的销售情况,按上海中原提供的统一口径数据,2019年中海臻如府项目总销售套数287套,总销售金额27.12亿元,均价在9.2万元/平方米左右;长实领寓则成交套数784套,总销售金额67.19亿元,均价在8.76万元/平方米左右。

  去化情况上,上海中原地产市场分析师卢文曦则表示,目前长实项目大概还有30%没卖掉,中海大概还有六成多。

  虽然有推售的时间差,但是相比而言,长实项目销售去化情况还是比中海项目好一些。在卢文曦看来,相较而言长实项目靠近轨道交通14号、15号换乘站,交通上优势明显,且在价格上也更具有吸引力。

  但同时,其也称,从产品而言中海会更加优胜一些,“长实住宅户型稍微差了点,到底是10多年前的东西”。

  值得注意的是,中海在今年开春伊始再次加码真如板块,于1月2日联合中环以底价62.71亿元顺利摘牌真如副中心板块商业用地,成交楼面价21400元/平方米。对此,卢文曦认为,在真如板块商业、办公产品反倒具有较大市场潜力。

  目前来看,上海真如板块的竞争局面里,也就是长实和中海“二虎相争”了。而未来,会不会有新的搅局者呢?

  对此,业内认为,从供地看真如板块区域长期处于稀缺状态,一旦推地则多是体量大的地块,没有较大的资金实力的话并不能轻易拿下。但同时,随着板块发展也会有更多的旧改或整理地块推出,竞争局势或许也会改变。

  (观点地产新媒体)

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